Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.
Sözleşme ile arsa sahibi yükleniciye arsa paylarını devretmeyi borçlanmakta, yüklenici de bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenmektedir.
Her iki tarafın arzusu; elbette ki hiçbir sorun çıkmadan işin tamamlanmasıdır. Ama mahkemelere intikal eden uyuşmazlıkların ve bu nedenle sürüncemede kalan inşaatların sayısına bakıldığında, bu konuda fazla iyimser olmamak gerektiği de açıktır. Bu nedenle işin sorunsuz bir şekilde sonuçlanmasının sadece bir temenniden ibaret kalmaması için daha başlangıç aşamasında bir takım önlemlerin alınması şarttır.
Hak kaybına uğramamak, kâr beklenen bir işten zararla çıkmamak; mutlaka bir sözleşme yapılmasını gerektirmekte, sözleşme yaparken ise aşağıda değinilen hususların göz önünde bulundurulması ve mutlaka hukuki bir destek alınmasında fayda görülmektedir.
1-Arsa Üzerinde İnşaat Yapılması Mümkün Olmalıdır.
Kesin inşaat yasağı bulunan doğal ve arkeolojik sit alanı, sahil şeridi, enerji nakil hatları, imar planına göre yapı yasağı öngörülen spor alanı gibi yerlerde inşaat yapılması hukuken mümkün değildir. İmar durumu itibarıyla üzerinde inşaat yapılması mümkün olmayan bu tür taşınmazlara ilişkin olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı takdirde, bu sözleşme yok hükmünde kabul edilir ve uygulama kabiliyeti olmaz. Bu nedenle öncelikle arsaya inşaat yapılmasının mümkün olup olmadığının belirlenmesi gerekir.
2- Arsanın İmar Durumu, Sözleşmede Kararlaştırılan Miktarda Bağımsız Bölüm İnşasına Uygun Olmalıdır.
İmar durumu; arsa üzerine kaç katlı bir bina yapılabileceğini, yapının taban oturumunun, toplam kapalı alanının kaç metrekare olabileceğini, bahçe mesafelerinin, ön ve yan boşluklarının ne kadar olması gerektiğini, yapının hangi amaçla kullanılabileceğini ve uyulması gereken diğer yapılanma koşullarını ifade etmektedir.
Dolayısıyla sözleşmede 10 katlı bir bina yapılacağı ve bu binanın 50 bağımsız bölümden oluşacağı yazılmış olsa da; imar durumu yalnızca 5 katlı bir binaya izin veriyorsa yine bir imkânsızlık hali söz konusu olacak ve bu imkânsızlık hali sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğuracaktır.
Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce bir dilekçeyle belediyeden imar durumu sorulmalı, arsa üzerine iki tarafın anlaştığı koşul, sayı ve ölçüde bağımsız bölüm inşa edilip edilemeyeceğinin buna göre belirlenmelidir.
3–Yüklenicinin İş Deneyimi ve Mali Yeterliliği Araştırılmalıdır.
Yüklenicinin o güne dek üstlendiği işlerdeki başarı ve başarısızlıklarının, finansal yeterliliğe sahip olup olmadığının araştırılması ve sözleşme yapılacak yüklenicinin seçiminde bu kriterlerin dikkate alınması gerekir.
4- Sözleşme Kanunda Belirtilen Şekil Şartına Uyularak Yapılmalıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetini devretme taahhüdünü içerdiği için resmî şekle tabi tutulmuştur. Kanunun emredici hükmü gereği bu sözleşmelerin, tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmesi gerekmektedir. Bu şekil şartına uyulmadığı takdirde sözleşme geçersiz olacaktır. Ancak inşaatın büyük bir kısmı tamamlanmış ise bu aşamada sözleşmenin şekle uymama nedeniyle geçersizliği ileri sürülemeyecek, örneğin yapının % 80’i tamamlandıysa arsa sahibi sözleşmenin şekil nedeniyle geçersizliğini ileri sürerek mülkiyeti nakil borcunu yerine getirmekten kaçınamayacaktır.
5- Paylaşım Oranı, Hakça ve Açıkça Belirlenmelidir.
Sözleşmede, inşa edilecek bağımsız bölümlerin paylaşımı; arsanın bulunduğu bölge ve konumda uygulanan oranın altında kalmayacak şekilde yapılmalı, yapılacak inşaatın yüzdesi üzerinden paylaşım esası kabul edilmeli, metrekare ve konum dikkate alınmalı, yüklenicinin sözleşmede belirtilenden fazla bağımsız bölüm inşa etmesi halinde sözleşmedeki oran çerçevesinde bu fazlalığın da paylaşılacağı öngörülmelidir.
6- Paylaşım Şekli, Sözleşmede ve Ekindeki Krokilerde Tereddüde Yer Vermeyecek Şekilde Gösterilmelidir.
Sözleşmede mutlaka toplamda kaç blok, kaç kat, kaç daire yapılacağı ve kaç tanesinin yükleniciye, kaç tanesinin arsa sahibine ait olacağı net olarak belirtilmeli, kroki üzerinde bu paylaşım şekli blok, kat ve daire olarak gösterilmelidir.
7- Sözleşme Önemli Hususları İçerecek Şekilde Düzenlenmelidir.
Sözleşmede;
– İnşaata başlama tarihi
– Teslim süresi,
– Gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar,
– İnşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları,
– Arsa sahibine kira bedeli ödenecekse kira bedeli, süresi ve şartları,
– İnşaat projesini çizme yükümlülüğünün kime ait olduğu,
– Ruhsat harç ve masraflarını kimin ödeyeceği
– İnşaat ruhsatının alınması için azami sürenin ne olacağı,
– Teminatlar,
– İnşaatın kalitesinin ve kullanılacak malzemenin standardı (teknik şartname olarak sözleşmeye eklenebilir),
– İnşaat süresince, vergi ve SGK primlerinin yüklenici tarafından ödeneceği
– Personelin ve 3. kişilerin uğrayabileceği tüm zarar ve ziyanın karşılanması amacıyla yüklenici tarafından mesuliyet sigortası yaptırılacağı
– Teslimin; anahtar teslim, yapı kullanma izninin alınması ve tüm kamu kurumlarıyla ilişiklerin kesilmeden yapılmış sayılmayacağı
– İskânı yüklenicinin alacağı ve iskanın alınmaması riskini teminat altına almak için yükleniciye ait dairelere ipotek konulacağı
– Arsa sahibi tarafından inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verileceği
hususlarının açıkça düzenlenmesi, tarafların hak ve yükümlülükleri açısından bir belirlilik sağlayacak, böylece ilerde sözleşmedeki açık noktalar nedeniyle uyuşmazlık çıkması önlenmiş, yükümlülüklerini süresinde ve gereği gibi yerine getirmeyen yüklenicilere karşı arsa sahibinin hakları güvence altına alınmış olacaktır.
Bu not sadece bilgilendirme amaçlı olup hukuki görüş içermemektedir. Bu bilgi notundaki konulara ilişkin bir sorunuz olması halinde lütfen bizi arayınız.
